对小区内物业和公共设施的界定，一个小区的物业应该分四块：

    第一块是业主自己的房子：就是业主自己买的房子；

    第二块是公摊面积：就是公摊在业主房产证里的建筑面积，这部分面积应该归全体业主所有；

    第三块是公有共用部位：这一块谁都没有产权证，属于业主共用，一般都包括地下室，但是在2002年以后，地下室开始有了产权归属，就是如果开发商交纳了土地出让金，就可以办理产权证。

    第四块是公共区域：小区的公共区域产权不界定，但是属于全体业主共用，不得改变用途。

    第二到第四块都属于公共设施。

    根据记者调查，在这四块里面，业主除了拥有自己的房子，其他的公共设施很少归全体业主所有，包括一些设施出租的收入，也很少归全体业主所有。

    李劲松律师认为，引发冲突的主要原因除了物业公司收费存在的问题，就是小区内公共设施的管理权和产权的争夺。

    中国社会调查所的调查数据显示：在北京大约近4000个居住小区中，90%都存在着物业公司利用小区共用部位和设施设备谋取私利的问题。北京双城律师事务所赵恒律师认为，小区公共设施的经营收益被物业公司侵占是当前物业纠纷的重要起因。