在住房制度改革前，国家机关和企事业单位将住房无偿分配给职工居住，职工只需缴纳福利性的房屋租金，国家机关和企事业单位是房屋名义上的主人，而实际的使用人都是职工。在市场经济条件下，负责这些旧的居住区物业管理的公司在工作中就出现了种种问题和难点，他们的物业管理模式也亟待探索。

    难点一：房改遗留问题

    福利分房制度遗留下来的弊端导致业主产权意识淡薄，产生了以下现象：

   产权人和使用人分离，产权人以低廉的房屋租金维系房屋维修，租金回报小于成本支出，失去了产权的意义，也丧失了产权人维护房屋保值增值的动力，最终会影响房屋的使用寿命，无法保证使用人获得良好的物业管理服务。

    国家机关和企事业单位的人才流动使得这些单位的住房维修养护得不到保障。

   基于以上情况，产权人无法享有应有的权利而只付出义务，最终淡薄产权意识，产生“反正房子也不是我住，修不修管不管差不多，管好管坏差不多”的思想，阻碍物业管理行业的发展。面对这种现状，只有加快住房制度改革的步伐，以寻求解决的途径。

   难点二：消费者观念陈旧

   目前老小区的很多物业管理企业是亏损的，亏损的主要原因是物业管理收费和其所提供的服务不相符。这些物业公司所管辖区域内的住户许多是以前享受福利分房的居民，长期居住在无偿服务的环境中，观念陈旧，没有考虑到服务也是商品，物业公司提供的服务需要和所收取的费用成正比。

   在物业管理招投标活动中，招标单位利用居民们“越便宜越好”的消费心理，本着“价低者赢”的想法参与活动。而一些物业管理公司为了增大管理面积，盲目地迎合，甚至不计成本，给物业管理消费市场造成“物业管理服务费越低越好”的误导。

   实际上，物业管理公司作为经营性企业，是以“取之于民，用之于民”为原则，提供“量入为出”的有偿服务的。过于低廉的物业管理服务费会造成“巧妇难为无米之炊”、入不敷出的状况出现。这样，企业势必降低物业管理成本的投入，降低服务标准，最终以牺牲所管辖区域的环境为代价。所以，老小区居民必须改变观念，以适应新的形势；物业公司也必须实事求是地收取管理费，保证服务的质量。

   难点三：物业管理公司素质不高

   物业管理纠纷是近年来的社会热门话题之一。小区脏乱差、保安打人、物业公司乱收费、业主拒交管理费……业主与物业公司互不信任、相互对立是许多小区物业管理的通病和难题。

   物业管理作为劳动密集型的服务行业，最终的顾客是业主，业主的满意才是衡量物业公司工作的最终标准，服务质量是关系到企业发展的核心问题。如今，新的服务标准已经出台，市场竞争使物业管理行业正经历着从经验式的管理向理性管理的转变，这就要求企业一方面要更新服务观念，寓管理于服务之中，不断吸纳高素质的优秀人才，建立系统化的人员培训、学习、进修和深造制度，提高人员的综合素质；另一方面要创新服务理念，优化服务质量，将管理的重点放在对硬件完善上的同时，更加注重对业主提供优质的服务，树立一人为多人，一人为万家的物业管理服务新形象。只有这样，才能真正尊重业主的需求，为其提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务。